独身女子もマンションを買いやすい時代に! 失敗しないためのマンション購入のポイント


「このまま家賃を払い続けるよりもマンションを購入した方がお得かも」と思ったことはありませんか? どれほどの収入があれば買えるのか、毎月の支払いはどのくらいなのかなど、マンション購入はわからないことがたくさん。そこで今回は、ライフスタイルコーディネーターの白石博美さんが講師を務めた「女性のためのかしこいマンション購入術講座」を参考に、女性のマンション購入のポイントをお届け!

■「マンション買いたいかも」と考える女性にとって今は買い時?

まず、賃貸マンションと分譲マンションの違いについておさらいです。賃貸用は長く住むためのものではなく、入居者が次々と入れ替わることが前提なので資材費や設備にお金をかけずに作られているのだそう。

一方で分譲用は長く住むための家。そのため壁の厚さや床の厚みといった構造上のクオリティが全く違うんだとか。さらにキッチン、バス、トイレといった水回りの広さや快適さ、省エネ性の高さも分譲の方が遥かに上。新築の分譲には自然と節約をしてくれる設備がついているので、光熱費が安くなる場合もあるそうです。

そして気になるのが、収入が高くなくてもマンションを購入できるのか、という点ですよね。実際に、少し前までは女性はローンが組み辛い時代でした。しかし近年では、女性専用ローンや安定収入があればパートや契約社員でもローンが組める「フラット35」が登場するなど、女性でもローンが組みやすくなっています。

また、最近では「2020年の東京オリンピック以降に地価が下がる」という噂もあります。この点について白石さんは「オリンピック直後は一時的に少し下がるかもしれないが、2020年以降も東京では大規模開発が多数計画されているので下がりにくい」と言います。実際にロンドンでは2012年のオリンピックの後、不動産価格は上がったそうです。つまり、待つよりも今買った方が安く済む可能性もあるんだとか!

実際にエリアで見ていくと、品川や渋谷エリアの価格はすでにピークまで上がり切っている状態です。そんな中、「狙い目は日比谷線沿線や浅草や押上といった東エリア。また羽田空港に行きやすい大田区や目黒区、武蔵小杉も単身者向けマンションは希少価値が高く購入にはオススメ」なんだとか。

●まずは「金利」について知っておこう

マンション購入で一番気になる毎月のローンの支払い。今はいろいろなローンの組み方、購入の仕方があるため、個人個人に合ったやり方を選択していくことができます。

まずは金利について知っておきましょう。金利にはずっと変わらない固定金利と、景気によって変わる変動金利の2種類があります。フラット35は固定金利なので、返済の見通しが立てやすいものの、銀行の住宅ローンに比べて金利が高いデメリットが。一方で固定・変動と選択が可能な銀行の住宅ローンは変動金利で借りれば金利が安いものの、金利が変化するので返済の見通しが立てにくいといったデメリットがあります。

そして今は固定金利が約1.3%と、“低金利”が叫ばれている時代です。金利が低いことで支払いは大きく変わります。例えば、2000万円のマンションを35年ローンで買った場合、金利1%では月々5万6457円の支払いとなり、35年で約2371万円の支払い総額となります。一方、金利3%では月々7万6970円の支払いとなり、35年で約3232万円の支払い総額に。金利はこれだけ大事になってくるのです!

ローンは80歳までに完済するように設定されており、最長では35年で組むことができます。そのため、35年ローンが組める最高年齢は44歳。同じ3000万円のマンションでも、35年で割るのと34年で割るのとでは、後者の方が月々の返済が大きくなりますよね。

またローンは年収の7倍~9倍の借り入れが可能ですが、そうすると月々の支払いが大変に。白石さんによると、「今の生活を大きく変えないことが大事。月々の支払いが今の家賃プラス2~3万円の範囲内までがオススメ」なんだそう。

●マンション購入での着目ポイント、頭金はナシでも買える?

月々の支払いプランやどんなマンションが欲しいのかは人それぞれ。しかし女性は結婚や子育て、転勤といったライフプランが変わる可能性もあるので、将来を見越した購入が良いそうです。

例えば50戸のお部屋がある200坪のマンションであれば、1人の持分は敷地面積×50分の1=4坪。1坪300万円の価値があれば、売る時には土地代は4坪×300万円=1200万円に。このように、資産価値として売ったり貸したりした場合に価値として下がらないことが大事になってきます。そのポイントはズバリ、場所。

「必須条件は駅距離10分以内」と言います。その距離なら売った時に値崩れがしにくいのだとか。また2路線や2駅が使えることも理想的。ただ、港区などの人気エリアは駅から離れていても価値が高いこともあるそうです。また、お部屋は平米数よりも形を重視した方が◎。間取りよりも、廊下などのデッドスペースが少なく、収納が多いことがポイントになってきます。

そしてローンと同じくらい気になるのが頭金ですが、なんと新築であれば頭金ゼロで購入が可能。3000万円の新築の場合、銀行はその金額通りの価値として見るので3000万円を貸してくれますが、中古の場合は3000万円の売値でも、銀行から担保評価を審査され「3000万円の9割しか貸せません」と言われてしまう場合もあるんだそう。

●ローンは支払いの終わりがあるが、賃貸には無い!

マンション購入には、最初に場所や物件に目星をつけるのではなく、自分に妥当なマンションを吟味し、資金計画を立て、情報収集や条件の整理といったステップが肝心。白石さんによると、「広さや環境などすべての条件を揃えることはとても難しい。無理なく返済できる価格、立地、間取りの3つの条件が揃ったら買い!」とのこと。

また白石さんは「ローンは終わりがあるが、家賃は終わりがない。マンションを購入していれば将来支払いが終わった時、自分のマンションを売ったお金で老人ホームに入ることができる。賃貸のままでは、家賃と老後の資金をどちらも稼いでいかなければいけない」と女性のマンション購入について念押ししていました。

こうして専門家の話を聞くと、マンション購入がグッと身近になりますよね。都内には女性向けのコンパクトマンションがたくさんあります。購入を検討している方は、是非参考にしてみてくださいね。

※この記事は、女性のマンション購入を応援している「女性のための快適住まいづくり研究会」が主催した第805回「女性のためのかしこいマンション購入術講座」もとに作成されています。

(秋山悠紀)


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